Оценка жилой и нежилой недвижимости

Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости недвижимых объектов (земли, земельных участков, зданий, сооружений, квартир и незавершенного строительства), производимое независимыми оценщиками.

При расчете рыночной стоимости объекта определяется стоимость прав на собственность, прав на аренду и иных прав в отношении данного объекта.

Специалисты компании МКПЦН готовы оказать следующие профессиональные услуги по оценке недвижимости:

• оценка коммерческих зданий;
• оценка сооружений;
• оценка квартир;
• оценка загородных коттеджей, домов, дач;
• оценка величины арендной ставки недвижимости;
• оценка объектов недвижимости, представляющих незавершенное строительство;
• оценка земли (земельных участков).

Данный вид услуг необходим в следующих случаях:

• купля-продажа, обмен недвижимости;
• вложения в уставный капитал;
• кредитование под залог (ипотека);
• оценка арендной ставки при сдаче недвижимости в аренду;
• определение стоимости неотделимых улучшений при выкупе или расторжении договора аренды;
• минимизация налогообложения предприятия;
• постановка на баланс подаренного или найденного в процессе инвентаризации имущества;
• регистрация прав собственности;
• оценка недвижимости в целях страхования.

Оцениваемые объекты недвижимости

В целях оценки объектами недвижимости могут являться:

• здания, предназначенные для общественного, промышленного и социального использования;
• производственные комплексы;
• квартиры, дома, отдельные комнаты, коттеджи и т. д.;
• складские, офисные и производственные помещения;
• участки земли;
• различные сооружения – мосты, дороги, ограждения, подъездные пути и пр.;
• объекты незавершенного строительства, в том числе приостановленного, законсервированного либо прекращенного.

Клиент может заказать оценку объекта недвижимости, объединяющего, по сути, несколько объектов. Заказчик работ получит объективный, достоверный результат, что может стать весомым аргументом в ходе принятия управленческих решений. Эксперты компании МКПЦН обладают богатым опытом по оценке объектов, расположенных в различных регионах Российской Федерации.

Проводя независимую экспертизу зданий и сооружений, наши специалисты обратят внимание на все возможные факторы, способные повлиять на ее результат: наличие прав на объект и обременений, наличие инфраструктуры и ее качество, местоположение недвижимости, наличие транспортного сообщения, состояние экологии, степень износа основных конструктивных элементов объекта.

При определении итоговой стоимости объекта его рыночная стоимость будет сравниваться с ценой, предлагаемой при купле-продаже аналогов. Кроме этого, при оценке эксперты обязательно учтут способность объектов приносить доход при их коммерческом использовании.

Организация процесса оценки недвижимости

Заказчик, прибегнувший к услугам независимых оценщиков, должен представить для оценки ряд документов, в которых отражается информация о физических и юридических параметрах недвижимого объекта.

Документы, отражающие физические характеристики:

• технический паспорт;
• кадастровый или поэтажный план объекта;
• экспликация.

Документы, отражающие юридические характеристики:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• договор аренды недвижимости или социального найма.

Оценка коммерческих зданий

Одной из самых популярных оценочных услуг является оценка зданий, и чаще всего ее заказывают для целей страхования, постановки на баланс, получения банковского кредита и вложения в виде доли в уставной капитал.

Процесс определения рыночной стоимости зданий и сооружений включает в себя:

• тщательный осмотр здания;
• сбор и подготовку информации и документации, нужной для проведения оценки;
• анализ рынка нежилых объектов недвижимости;
• поиск аналогичных объектов для последующего сравнения характеристик оцениваемого и похожего объектов;
• произведение расчетов по особой методике и в соответствии с российскими и мировыми оценочными стандартами;
• подведение итогов и составление отчета об оценке недвижимости.

Оценщик должен тщательно подобрать аналог объекта для их последующего сравнения, руководствуясь такими характеристиками, как тип здания (отдельно стоящее или встроенное), его местоположение, наличие парковки, техническое состояние инженерного обеспечения и общее состояние здания. Кроме того, он выясняет, на основании какого права владелец пользуется этим зданием (права собственности, аренды и др.).

По окончании оценочного процесса составляется стандартный отчет об оценке, который формируется в соответствии с требованиями закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральных стандартов оценки и Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет. Отчет об оценке недвижимости обладает статусом официального документа и может использоваться как доказательное средство.

Оценка сооружений

Оценка сооружений – это процесс определения рыночной стоимости таких объектов недвижимости, как автомобильные дороги, емкости, мосты, резервуары, трубопроводы, тоннели, ЛЭП, кабельные линии, железнодорожные пути и др.

Обычно сами по себе сооружения не могут приносить прибыль – они ценны только тогда, когда входят в состав имущественного комплекса.

Как правило, оценщик, рассчитывающий их стоимость, использует затратный подход, который затрагивает полную стоимость замещения и воспроизводства. Затратный подход позволяет оценить сколько еще сможет прослужить сооружение и довольно точно рассчитать его реальную стоимость.

При оценке данного вида недвижимости не используются доходный и сравнительный подходы, поскольку оценка стоимости объектов особого назначения (дорог, ЛЭП и пр.) – весьма сложный процесс. Вряд ли оценщик сможет отыскать информацию о недавно проданных трансформаторных будках в том же городе или районе. К тому же подобные объекты не приносят прямой прибыли своему владельцу.

А вот если объект оценки входит в состав имущественного комплекса, то оценщик обычно применяет для определения его стоимости все три подхода оценки.

Зачем нужна оценка величины арендной ставки недвижимости?

Во-первых, отчет об оценке аренды можно использовать как основу для расчета стоимости переуступки прав аренды недвижимости, а кроме того, для получения банковского кредита и других видов финансирования.

Во-вторых, многие государственные унитарные предприятия для получения доходов сдают в аренду никем не занятые помещения. В этих случаях они обязательно должны прибегнуть к услугам независимого оценщика, о чем сказано в ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Дело в том, что вовлечение в сделку помещений и земельных участков, принадлежащих государству, его субъектам и МО, невозможно без проведения оценки арендной ставки.

В-третьих, большинство предприятий не имеют своих торговых, офисных и складских помещений – они их арендуют, причем тратят на аренду немалые деньги. Если арендная плата повысится, рентабельность начнет снижаться, что может привести к массе разногласий между арендодателем и арендатором. После проведения независимой оценки размера арендной платы недвижимости стороны могут прийти к приемлемому и выгодному для них решению.

Оценка объектов недвижимости, представляющих незавершенное строительство

Расчет стоимости объектов незавершенного строительства – это довольно хлопотный и долгий процесс. Чтобы получить наиболее объективный и точный результат оценки данного вида недвижимости, эесперты используют сразу три подхода – сравнительный, затратный и доходный.

Самый главный фактор расчета стоимости объекта незавершенного строительства – это степень его готовности. Еще оценщик принимает во внимание другие факторы: размеры участка земли, плотность застройки земельного участка, местоположение объекта, наличие на объекте источников тепла и электричества (улучшений), общее состояние объекта на момент оценки и др.

Проведение оценки земельных участков

Что бы ни делал человек, он неразрывно связан с землей, используемой в качестве средства производства (в сельском и лесном хозяйстве) и пространственной основы.

Оценщик рассматривает землю с двух позиций:

1. Как элемент, неразрывно связанный с объектом недвижимости. Оценщик оценивает его с точки зрения доходности и полезности.

2. Как природный ресурс со следующими свойствами: почвой, рельефом, пространством, флорой и фауной. Его оценивают с точки зрения возможности выполнения разных функций, которые не всегда приводят к получению дохода.

Если посмотреть на оценку земли с экономической позиции, то нужно будет определить стоимость имущественных прав на оцениваемую недвижимость (прав аренды, прав собственности, прав аренды или собственности невыделенной в натуре доли и др.).

Как производится оценка земли?

Если оценщику нужно рассчитать, сколько стоит оцениваемая земля (участок земли или леса, отдельные водные объекты, многолетние насаждения, месторождения и пр.), он определяет стоимость такого участка на рынке или права его аренды. На величину стоимости участка как недвижимости влияет местоположение и ряд других внешних факторов. Еще оценщик принимает во внимание сведения о спросе и предложении на рынке. Земля не должна стоить больше, чем составляет сумма возможных затрат на приобретение похожего участка с такими же параметрами.

Рыночная оценка стоимости земельного участка зависит от возможности, срока получения и суммы потенциальной прибыли от его эксплуатации за определенный промежуток времени при условии, что он активно используется. Не стоит упускать из виду и тот факт, что рыночная стоимость участка – величина непостоянная, она может меняться, в связи с чем оценка недвижимости проводится на конкретную дату. А еще рыночная стоимость земли может измениться, если меняется ее целевое назначение.

Если оценщик должен рассчитать рыночную стоимость сельских или городских земель, он использует для расчетов следующие данные:

• ставки аренды;
• сведения о суммах сделок купли-продажи земли на открытом рынке;
• цены, которые предлагаются по недвижимым объектам, в т. ч. по незастроенным участкам;
• информацию о наличии инженерно-транспортной инфраструктуры;
• информацию о состоянии окружающей среды, ценности ландшафта с архитектурной и исторической позиции и рекреационной ценности.

Стоимость работ по оценке недвижимости

В прайс-листе указана предварительная стоимость. Окончательная цена работ определяется в каждом конкретном случае в зависимости от сложности проекта. Заметим, что окончательная стоимость может быть как выше указанной в прайс-листе, так и ниже.

Лицом, отвечающим за проведение переговоров по вопросу оказания данных услуг, является Родионов Александр Борисович (тел. (495) 621-10-15).